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토지이용규제 기본법의 주요 내용

1. 목적
「토지이용규제 기본법」은 토지이용과 관련된 지역, 지구등의 지정과 관리에 관한 기본적인 사항을 규정함으로써 토지이용규제의 투명성을 확보하여 국민의 토지이용 상 불편을 줄이고 국민경제의 발전에 이바지함을 그 목적으로 하고 있다.

2. 규제가 수반되는 지역, 지구등의 제도신설 제한(제5조, 제6조)
「토지이용규제 기본법」이 시행되는 '06.6.8부터는 동법 별표에서 인정하고 있는 기존 203개 지역/지구 등 기존에 운영되고 있었던 약 384개 지역, 지구를 제외하고는 토지이용규제를 수반하는 새로운지역,지구등의 제도 신설(지역, 지구등을 세분하거나 변경하는 것을 포함)이 엄격히 제한된다. 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 지역, 지구등을 불가피하게 신설하고자 하는 경우에는 해당 법령안 또는 자치법규안을 입법예고하기 전에 지역, 지구등의 신설이 기준에 부합하는 지에 대하여건설교통부장관에게 「토지이용규제심의위원회」의 심의를 요청하여야 한다.

3. 기존 지역, 지구등의 지정 및 운영 실적 평가(제13조)
기존 384개 지역, 지구에 대하여는 정기적인 재평가를 통하여 지역, 지구등을 지정한 후 지정목적 달성 또는 주변여건 등의 변화로 지역, 지구등이 필요 없게 된 경우 통,폐합 등의 조치를 하도록 규정하였다.

4. 지역,지구등 안에서의 행위제한내용에 대한 평가, 정비(제14조)
지역, 지구등 안에서의 행위제한내용이 과다하게 규정되어 각 지역, 지구등 간에 균형을 유지하지 못하거나 행정기관이 지나치게 규제를 강화하는 내용의 입법을 한다면 이는 결국 국민의 토지이용에 또 다른불편을 초래할 것이다. 따라서 「토지이용규제 기본법」 에서는 걸설교통부장관이 지역, 지구등의 행위제한내용의 균형을 유지하도록 하기 위하여 매년 대통령령이 정하는 바에 따라 지역, 지구등 안에서의 행위제한내용을 토지이용 규제평가단으로 하여금 조사하여 평가하게 하고, 평가결과에 대하여 「토지이용규제심의위원회」의 심의를 거쳐 중앙행정기관의 장 또는 지방자치 단체의 장에게 제도개선을 요청할 수 있도록 규정함으로써 불합리한 행위제한을 정비할 수 있는 근거를 마련하고 있다.

5. 지역,지구등 지정치 주민의견 청취 의무화(제8조 제1항)
지역,지구등의 지정은 국민의 재산권에 미치는 영향이 매우 크고, 각종 지역,지구등을 지정하는 경우주민의견 청취절차가 없으면 국민은 지역, 지구지정 사실을 사전에 알기 어렵고, 지역, 지구 지정에 따른 의견을 제시할 수 없게 된다. 따라서, 이러한 문제점을 개선하여 국민의 권리를 보호 하고 토지이용규제를 투명화하기 위해 '토지이용규제 기본법' 에서는 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 지역,지구등을 지정(변경을 포함한다)하고자 하는 때에는 예외적인 경우를 제외하고는 대통령령이 정하는 바에 따라 미리 주민의견 청취절차를 거치도록 의무화하였다.

6. 지역,지구등 지정시 지형도면 등의 고시 의무화(제8조 제2항~제8항)
행정기관의 장이 정책적 필요에 따라 규제가 수반되는 지역, 지구등을 지정하고서는 지형도면을 고시하지 않으면 국민은 자신의 토지에 어떠한 지역,지구등이 지정되었는지를 알아 볼 수 없어 토지이용에 불편을 초래한다. 따라서 이러한 불합리한 점을 개선하고 토지이용규제를 투명화하기 위해 「토지이용규제 기본법」 에서는 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 지역,지구등을 지정하는 때에는 반드시 지형도면(지적이 표시된 지형도에 지역, 지구등을 명시한 도면)을 작성하여 관보 또는 공보에 고시하도록 의무화하였다. 그리고 중앙행정기관의 장 또는 지방자치단체의 장이 지역, 지구등을 지정하는 때에는 대통령령이 정하는 지역,지구등을 지정하는 때에 지형도면등의 고시가 곤란한 경우를 제외하고는 지형도면 또는 지적도등에 지역,지구등을 명시한 도면 즉"지형도면등"을 함께 고시하여야 하고, 지역, 지구등의 지정의 효력은 지형도면등을 고시함으로써 발생하게 하였다.

7. 국토이용정보체계의 구축, 운영(제9조, 제12조)
「토지이용규제 기본법」에서는 걸설교통부장관, 특별시장, 광역시장, 도지사, 시장, 군수 또는 구청장(이를 "정보체계운영자"라 함)이 국토의 이용 및 관리업무를 효율적으로 추진하기 위하여 국토이용정보체계를 구축하여 운영할 수 있도록 근거 규정을 마련함으로써 토지이용에 관한 각정 규제 를 전산화하는기틀을 마련하게 되었다. 이에 따라 정보체계운영자는 국토이용정보체계를 통하여 ① 지역,지구등의 지정내용, ② 지역,지구 등의 행위제한내용, ③ 규제안내서 등을 일반 국민에게 제공하게 된다. 지역, 지구등의 지정내용은 '98년부터 이미 추진되어 '05.12.31 완성된 토지종합정보망을 통해 제공되고, 국민이주택, 공장 등 대통령령이 정하는 시설의 설치를 위하여 관계 법령 또는 자치법규에 따라 받아야 하는 인 ,허가 등의 기준, 절차, 구비서류 등을 기재한 규제안내서, 그리고 각 개별법령에서 규정하고 있는 지역,지구별 행위제한 내용은 앞으로 구축할 토지이용규제정보시스템에서 정보를 제공하게된다.

개별공시지가의 주요 내용

1. 개별공시지가의 정의 개별공시지가는 건설교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가를 기준으로 시장.군수.구청장이 조사한 개별토지의 특성과 비교표준지의 특성을 비교하여, 토지가격비준표상의 토지특성차이에 다른 가격배율을 산출하고 이를 표준지공시지가에 곱하여 지가를 산정 후 감정평가업자의 검증을 받아 토지소유자등의 의견수렴과 군.구 토지평가위원회 심의 등의 절차를 거쳐 시장.군수.구청장이 결정. 공시하는 개별토지의 단위면적당 가격( 원/제곱미터)를 말합니다.

2. 개별공시지가의 활용 토지관련 국세 및 지방세의 부과기준이 됩니다. 개발부담금 등 각종 부담금의 부과기준이 됩니다.

3. 개별공시지가 기준일 및 조사대상 - 1월1일 기준
국세 또는 지방세의 부과대상 토지(국.공유지의 경우 도로 등 공공용토지는 제외)를 말합니다. 개발부담금 등 각종 부담금의 부과대상토지를 말합니다. 관계법령에 의거 개별공시지가를 적용토록 규정되어 있는 토지와 시장.군수.구청장이 관계행정기관의장과 협의하여 개별공시지가를 결정.공시하기로 한 토지를 말합니다.
- 7월1일 기준
분할,합병,분할,합병,신규등록,지목변경, 구.공유지가 사유지로 변경된 토지로 개별공시지가가 없는 토지, 공유지가 사유지로 변경된 토지로 개별공시지가가 없는 토지를 말합니다.

개별주택공시가격의 주요 내용

1. 정의 단독주택(다가구포함)에 대하여 주택의 규모, 신축연도, 도로조건 등 주택특성을 참작하여 건물과 토지를 일괄 평가하여 군에서 공시하는 적정가격을 말합니다. 주택가격공시제도는 세부담의 불형평을 시정하기위해 종전 건물과 토지를 구분하여 지방세를 과세하던 것을 '05년부터 건물과 토지를 통합하여 주택분재산세로 과세하도록 지방세법이 개정됨에 따라 도입되었습니다.
※ 아파트는 국세청에서 연립 및 다세대주택은 건설교통부에서 주택가격을 공시합니다.

2. 개별주택가격의 활용 종합부동산세 및 재산세등 국세 및 지방세의 부과기준이 됩니다. 부동산 실거래가 신고제도의 검증가격 기준이 됩니다.

3. 개발공시지가 기준일 및 조사대상) - 1월1일 기준
국세 및 지방세의 부과대상주택이 됩니다. 관계법령에 의하여 주택가격의 산정 등에 개별주택가격을 적용하도록 규정되어 있는 주택이 됩니다. 시장, 군수, 구청장이 관계행정기관과 협의하여 개별주택가격을 결정 공시하기로 한 주택이 됩니다.
- 6월1일 기준
토지의 분할,합병 및 건물의 신축등이 발생한 단독주택이 됩니다.

4. 가격열람 및 의견제출 조사된 주택가격은 공시전에 공시예정가격을 미리 열람하고 의견을 제출하실 수 있습니다. 열람기간은 4월1일부터 4월 20일까지 20일간이며 의견이 제출된 주택에 대하여는 주택특성 등과 제출된 의견을 재검 후 그 처리결과를 의견제출인에게 통지합니다.

5. 개별주택가격공시 및 이의신청 열람을 거친 개별주택가격은 올해 4월 30일에 공시되고, 주택소유자를 개별 통보합니다. 개별주택가격이 공시된 후에도 이의신청을 통하여 적정한 가격을 조정할수 있도록 합니다. 이의신청기간은 5월1일부터 5월30일까지 30일간이며 이의가 제기된 주택에 대하여는 결정가격의 적정여부 등을 재조사 결과를 개별통지하고 6월30일에 조정공시합니다.

공동주택공시가격의 주요 내용

1. 정의 부동산공시의 규정에 의한 절차에 따라 건설교통 장관이 공동주택(아파트, 연립, 다세대)에 대하여 매년 공시기준일 (정기분:1월1일, 추가분:6월1일) 현재 적정 가격을 조사, 산정하여 공시한 공동주택의 가격을 말합니다. 공시대상은 2007년 4월 30일 공시하는 공동주택 호수는 약 900만호로 주택법 제2조 제2호의 규정에 의한 공동주택으로서 아파트, 연립주택, 다세대주택을 말합니다.

2. 활용과 도입배경 - 활용
주택시장의 가격정보를 제공하고, 국가/지방자치단체 등의 기관이 과세 등의 업무와 관련하여 주택의 가격을 산정하는 경우에 그 기준으로 활용될 수 있습니다.
- 도입배경
참여정부의 부동산세제 개편정책의 일환으로 기존 토지, 건물 분리과세방식에서 일관산정하여 적정가격을 공시함으로써 과표 현실화를 통해 공평과세를 실현하고 보유세나 거래세 등 모든 세부과 기준의 단일화 등을 위해 도입하였습니다.

3. 공동주택가격 산정기준 및 조사/산정기관 - 산정기준
공동주택가격은 공시기준일(2007.1.1) 현재 당해 공동주택에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 적정가격을 조사, 산정하였으며 매매 및 방매사례, 시세자료, 감정평가액, 분양사례 등을 주로 활용하고 호가 위주의 가격이나 특수사정에 의한 이상거래가격은 거래가능가격으로 채택하지 않았습니다.
- 조사/산정 기관
부동산공시법의 제 제17조 제6항 및 동법 시행령 제45조에 의거 국유재산의 현물출자에관한법률 시행령 제2조 제27호의 규정에 의하여 출자된 부동산 가격의 조사, 산정에 관한 전문성이 있는 (주)한국감정원에서 조사, 산정하였습니다. 호가 위주의 가격이나 특수사정에 의한 이상거래가격은 거래가능가격으로 채택하지 않았습니다.

4. 법적근거 '부동산가격공시 및 감정평가에관한법률(이하"부동산공시법"이라함)'제17조(공동주택가격의 공시)

5. 공동주택가격공시 및 열람/이의신청 - 가격공시
공시일로부터 공시가격을 포함한 공시사항을 기재하여 "공동주택의 소유자"에게 우편으로 개별 통지 할 계획입니다.
- 열람/이의신청
2007년 1월 1일 기준으로 결정공시한 공동주택가격은 2007년 4월 30일 - 2007년 5월 30일(31일간) 시,군,구에 비치된 열람부 및 건설교통부 홈페이지(http://www.moct.go.kr)를 통하여 열람이 가능합니다. 열람 및 이의신청 기간은 2007년 4월 30일 ~ 2007년 5월 30일까지 입니다. 이의신청 방법은 2007년 공동주택가격에 대하여 이의가 있는 주택소유자, 주택의 이용자 그 밖의 법률상 이해관계인은 열람기간 내에 건설교통부 홈페이지 또는 해당 공동주택 소재지 관할시,군,구(읍,면,동)에 비치되어 있는 「공동주택가격 이의신청서」 서식에 따라 이의신청서를 작성하여 한국감정원 각 부점에 제출 하시기 바랍니다.
※ 이의신청의 경우 인터넷 접수 및 집단 연명부 접수는 받지 않습니다.

부동산 실거래가 신고제도 개요

1. 추진배경
- 부동산투기 및 탈세의 원인이 되고 있는 이중계약서 작성 등 잘못된 관행을 없애고 부동산거래를 투명하게 하기 위해,
- "공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률"을 개정하여 2006년 1월1일부터 "부동산 실거래가격 신고의무제도"를 시행


2. 부동산 실거래가 신고제도 주요내용 가. 신고대상, 의무자 및 기간
1) 신고대상 : 토지 및 건축물의 매매에 관한 거래계약서를 작성한 때에 부동산거래신고를 하여야 함
※ 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 분양권(선분양)매매는 부동산거래신고대상에서 제외 (다만, 부동산등기특별조치법 제3조에 의한 검인신고는 필요)
※ 주택법 제80조의2의 규정에 의한 주택거래신고 대상인 주택에 대한 거래는 부동산거래신고대상에서 제외됨 (법 제27조 제6항) - 종전처럼 주택거래 신고 필요
※ 국토의계획및이용에관한법률 제118조에 의한 토지거래 허가시에도 계약유형이 매매일 경우에는 부동산 거래신고를 하여야 함
※ 외국인 토지법 제4조의 규정에 의한 외국인 토지취득신고 대상 중 계약의 유형이 매매인 경우에는 외국인토지취득신고와는 별도로 부동산거래신고를 하여야 함
2) 신고의무자 : 거래당사자(공동) 및 중개업자 - 중개업자가 거래계약서를 작성, 교부한 경우에는 반드시 중개업자가 신고를 하여야함 (법 제27조제2항)
3) 신고기간 : 계약체결일로부터 60일 이내 (2007년 6월 28일 이전 계약건은 30일 이내)
4) 신고사항 : 실제 거래가격 등 대통령령이 정하는 사항
5) 신고처 : 당해 토지 또는 건축물 소재지 관할 시장, 군수, 구청장

나. 신고필증 교부 및 검인처리
거래가격 등의 신고시에는 시,군,구청으로부터 신고필증을 교부받게 되며(법 제27조제3항) -신고필증을 교부받은 때에는 부동산등기특별조치법 제3조제1항의 규정에 의한 검인을 받는 것으로 봄 (법 제27조제4항)
※ 거래신고필증에 기재된 거래가액을 '06.6.1부터 부동산등기부 등본에 기재하도록 부동산등기법 개정 ('05.12.8 국회의결)

다. 부동산거래 신고가격의 검증
거래가격 등의 신고시에는 시,군,구청으로부터 신고필증을 교부받게 되며 (법 제27조제3항) -신고필증을 교부받은 때에는 부동산등기특별조치법 제3조제1항의 규정에 의한 검인을 받는 것으로 봄 (법 제27조제4항)
※ 거래신고필증에 기재된 거래가액을 '06.6.1부터 부동산등기부 등본에 기재하도록 부동산등기법 개정 ('05.12.8 국회의결)
- 신고된 부동산 거래가격은 허위 신고 여부 등에 대해 가격 검증을 거치게 되며, 거래내역 및 검증결과는 국세청(관할세무서)및 시,군,구청 세무부서에 통보하여 과세자료로 활용 (법 제28조)

라. 부동산거래신고제도 위반 시(신고의무 위반) 벌칙규정
1) 허위신고 : 취득세 3배 이하의 과태료 (법 제51조 제3항)
2) 무신고, 지연신고 : 취득세 500만원 이하의 과태료 (법 제51조 제1항)
※ 거래당사자가 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나, 거짓된 내용을 신고하도록 요구한 경우 : 500만원 이하의 과태료 (법 제51조제2항)
3) 중개업자의 거짓 기재 또는 이중계약서 작성 : 중개업 등록취소 또는 6월 이내의 자격정지 (법 제36조 및 제38조제2항)

주택거래신고지역

[주택거래신고제란?]
주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래 관행의 정착을 통하여 주택가격을 안정시키기 위한 제도로써, 시행지역은 투기지역 중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로서 주택거래신고지역으로 지정된 지역에 한함

[신고대상주택]
주택거래신고지역의 공동주택의 종류에 따라 다음과 같이 구분됨
- 아파트거래신고지역 : 전용면적 60㎡초과 아파트, 재건축·재개발 정비구역 안에 있는 모든 아파트
- 연립주택거래신고지역 : 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축·재개발 정비구역 안에 있는 모든 연립주택
- 아파트.연립주택거래신고지역 : 전용면적 60㎡초과 아파트, 전용면적 150㎡초과 연립주택, 재건축·재개발 정비구역 안에 있는 모든 아파트 및 연립주택

[지정효과]
- 일정면적 이상의 공동주택을 매입할 때 실거래가로 취득세 및 등록세를 납부
- 도시 및 주거환경정비법상 정비구역(재건축 및 재개발구역)안에 있는 아파트와 연립주택은 규모와 관계없이 모두 포함

[지정현황]
2008년 11월 7일 기준

구분 종전 변경
아파트거래신고지역 지정일 아파트거래신고지역
서울시 (3) 강남구 2004.04.26 강남구(세곡동 제외)
송파구 2004.04.26 송파구(풍납동 제외)
2005.09.08 거여동·마천동 추가
서초구 2005.03.28 서초구(내곡동, 염곡동, 원지동, 신원동 제외)

주택투기지역

[투기지역이란?]
전국 부동산가격상승률 및 물가상승률 등을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어
소득세법 제96조의 규정에 의거하여 재경부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역

[지정기준]
직전 1개월의 집값 상승률이 전국 소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역 중, 2개월간 집값상승률이 전국 평균보다 30%이상 높거나, 1년간 연평균 상승률이 3년간의 전국 연평균 상승률보다 높은 지역에 지정

재개발·재건축·신도시·행정수도 후보지 등의 경우, 최근 2개월 평균 집값 상승률이 아닌 직전 1개월 상승률만으로도 투기지역으로 지정이 가능하다.

단, 대규모 개발사업이 예상되는 지역은 투기지역 지정 요건을 강화, 집값/땅값이 물가를 추월하는 지역의 경우 그 즉시 투기지역으로 지정된다.

[지정효과]
주택투기지역으로 지정되면 주택 및 주택부속토지의 양도시 실거래가로 양도세가 부과된다.

[지정현황]
2011년 12월 22일 기준

주택투기지역 지정일
서울(0) 전체 해제

토지투기지역

[투기지역이란?]
전국 부동산가격상승률 및 물가상승률 등을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어
소득세법 제96조의 규정에 의거하여 재경부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역

[지정기준]
전분기 땅값 상승률이 같은 기간 전국 소비자물가 상승률보다 30%이상 높은 지역으로,
이 기간 땅값 상승률이 전국 평균상승률보다 30%이상 높거나 , 지난 1년간 연평균 상승률이 최근 3년간 전국의 평균 상승률보다 높은 지역이 지정대상이다.

[지정효과]
토지투기지역으로 지정되면 해당토지는 물론 주택을 제외한 지상의 각종 시설물도 양도시 실거래가 위주로 양도세가 부과

[지정현황]
2008년 11월 7일 기준

토지투기지역
서울(0) 전체 해제 2008-11-7